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浅析法院强制拍卖中优先购买权的规定及实现

信息来源:光明网    浏览量:1047    发布时间:2015-06-24 15:26:18

     一、关于法院强制拍卖程序中保护优先购买权的法律规定

  现行民事实体法明确规定了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的保护。民法通则第七十八条第三款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)(以下简称《民通意见》)92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”

  合同法第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”国务院城市私有房屋管理条例第十一条也规定:“房屋所有人出卖出租房屋,须提前3个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”

  公司法第三十五条规定:“股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等条件下,其他股东对该出资有优先购买权。”

  基于以上法律规定,优先购买权是法定权利,无论在当事人的自主交易活动还是法院的强制拍卖程序中,都应当予以保护,不能随意剥夺。民事执行以保护债权人的民事实体权利为使命,除了某些不适于执行的权利外,强制执行法都应当予以保护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权利,在民事执行程序有获得保护的必要和可能。在大陆法系国家以及我国台湾地区,理论和立法上均承认强制执行程序中优先购买权的保护问题。杨与龄教授著《强制执行法论》中认为:“强制拍卖,亦为买卖之一种,自不影响优先承买权人之权利……故不动产经拍定或交债权人承受时,执行法院知有优先承受权利人者,得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受。无法定期限者,则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后,逾期未表示者,其优先权视为放弃,执行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制执行法(草案)》中也明确规定了优先购买权的保护方法

  二、强制拍卖中保护优先购买权的程序

  根据拍卖规定第十四条和第十六条的规定,法院强制拍卖中,对于优先购买权的保护须遵循如下程序:

  1.拍卖通知

  人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场(拍卖规定第十四条)

  由于优先购买权人须以竞买人身份行使优先购买权,所以拍卖通知中要载明拍卖的时间、地点、拍卖原因、拍卖保证金数额、交纳拍卖款的期限等内容,以便于优先购买权人决定是否参与竞买。

  对于法院尚未知悉的优先购买权人,法院应当在拍卖公告中一并告知优先购买权人参与竞买的权利,以及不登记竞买将丧失其优先购买权的法律后果。

  拍卖通知的时间不受民法规定的限制。《民通意见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”合同法第二百三十条仅要求在出卖前合理期限内通知优先购买权人。应当指出,在司法拍卖程序中,人民法院不受民法上规定的通知时间的限制,也不受当事人双方约定的通知时间的限制。只要拍卖通知符合拍卖规定第十四条即可。

  2.竞买登记、交纳竞买保证金、拍卖日到场

  优先购买权人须按照拍卖通知或者拍卖公告的要求,与其他竞买人一样进行竞买登记、交纳竞买保证金,在拍卖日到场参加竞拍。未按规定登记竞买、交纳竞买保证金的,视为放弃优先购买权。另外,“优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权”(拍卖规定第十四条)

  3.举牌应价

  出现了最高应价时,优先购买权人在拍卖师高呼三次结束前举牌应价,且该最高价达到本次拍卖保留价以上的,就以该应价拍卖成交给优先购买权人。“如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人”(拍卖规定第十六条)

  4.顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的处理

  顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,拍卖司法解释规定“以抽签方式决定买受人”(拍卖规定第十六条)。执行实践中也有采用继续加价拍卖的办法,由多个优先购买权人为竞买人、以现有的出价为起拍价,让多个优先购买权人继续竞拍,价高者得。但拍卖规定没有采纳这种做法。

  如果多个优先购买权人顺序不同的,那么应当由顺序在先的优先购买权人作为买受人。比如共有人与承租人对于拍卖物都享有优先购买权时,共有人基于物权而产生的优先购买权,在物权效力上优先于承租人基于债权而产生的优先购买权。

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